Kezdõlap Regisztráció Ingatlanhírek GY.I.K. Média ajánlat Impresszum Állásajánlat Oldaltérkép
 goodestate.eu Logo

Termékkereső:
 
 Hasznos Linkek
 Szolgáltatásaink
 Média Ajánlatunk

 

Előző hír Következő hír

Fordulat az irodapiacon II.

2006-06-07 16:17

Vidéken még nem spekulálnak a befektetők

Egyes szakértők szerint további új fejlemény lehet, hogy a vidéki városok eddig alig létező irodapiacán is megmozdult valami. Erre mutat legalábbis az, hogy a Budapest Bankot tulajdonló amerikai cég, a General Electric Capital, Békéscsabán, a Csaba Center bevásárlóközpont épületében nyitotta meg telefonos ügyfélszolgálatát, a Budapesten már hosszabb ideje jelenlévő Büroteam pedig Debrecenben hozott létre új szolgáltatóközpontot. Lapunk meg nem erősített értesülései szerint Debrecenben bővítette ügyfélszolgálati és telemarketing központját a Budapesten már eddig is működő Sykes Magyarország Kft is.

A multinacionális cégek szolgáltató központjai és telefonos ügyfélszolgálatai olyan helyeket keresnek, ahol viszonylag olcsó a munkaerő és bőven rendelkezésükre állnak nyelveket beszélő fiatal képzett dolgozók, ezért a főváros mellett egyre inkább a vidéki egyetemi városok jöhetnek szóba befektetési célpontként. Az utóbbi időben egyre több olyan ügyfelünk van, aki nem zárja ki, hogy vidéki városban telepedjen le - mondta Pál Krisztina, a DTZ vezető tanácsadója. A probléma jelenleg az, hogy ezekbe a városokban a komoly ingatlanfejlesztők és befektetők még nem jelentek meg, így a korszerű irodák kínálata is meglehetősen kicsi, és főleg bezárt üzemek felújított, de még így is csupán alacsonyabb színvonalú “B” kategóriás irodáiból, vagy a korszerű vidéki bevásárlóközpontok épületében létrehozott, kisebb alapterületű, korszerű irodákból áll. Igaz az árak is alacsonyabbak, mint a fővárosban. Vidéken már négyzetméterenként 7-8 euróért is színvonalas irodát lehet bérelni - tette hozzá a tanácsadó.

Vidékre az újonnan Magyarországra érkező vállalatok nem mernek menni, csak azok a befektetők, amelyek egy ideje már hazánkban vannak, mint például a General Electric Capital - mondta el Fekete Zsuzsa, a Cushman & Wakefield ingatlanközvetítő-cég vezető tanácsadója. Az újonnan érkezők számára probléma, hogy bár Pécsen, Szegeden, Debrecenben vannak olyan önkormányzati telkek, amelyekre lehetne új irodaházat építeni, azok egyelőre üresek. - Az ingatlanfejlesztők vidéken csak akkor fognak bele az építkezésbe, ha már az első kapavágás előtt van bérlőjük az épületre. Mire azonban az irodaház felépül, eltelik 12-18 hónap. Budapesten ezt nem kell kivárni - tette hozzá Fekete Zsuzsa. Az időigényes vidéki barnamezős - volt ipari üzemek helyén kialakított - beruházások másik korlátja az, hogy a területen először el kell végezni a környezet szennyezettségének vizsgálatát, ami szintén idő és költség. Alternatívát jelenthet még a vidéki városokban bezárt üzemek bőségesen rendelkezésre álló irodaházainak felújítása, ezek azonban általában 5-8 ezer négyzetméteresek - tehát szűkösek egy szolgáltatóközpont céljára - és nem korlátlanul alakíthatóak át a megrendelő igényeinek megfelelően.

Számely Péter, az ingatlanfinanszírozással foglakozó Rheinhyp Bank magyarországi képviseletét irányító szakember úgy látja, hogy a vidéki irodák építése az ingatlanfejlesztőknek is kockázatos. Budapesten ugyanis bizton számíthatnak a nagy keresletre, így a fővárosban nagy az úgynevezett spekulatív ingatlanfejlesztések tavaly elérték a 75 ezer négyzetmétert, tehát az új beruházások túlnyomó többségét ezek tették ki. Spekulatív beruházásnak az ingatlan szakmában azt nevezik, amikor a befektető a beruházás megkezdésekor még nem tudja, hogy ki lesz a kész épület bérlője, hanem bízik abban, hogy az irodák az építkezés befejezéséig vagy röviddel az után, bérlőre találnak. -Vidéken, ahol kevés a potenciális irodabérlő a spekulatív ingatlanfejlesztés nagyon kockázatos lenne, ezért a fejlesztők addig nem vágnak bele egy projektbe, amíg egy megbízóval alá nem írták az előbérleti-szerződést - vélekedik Számely.
A vidéki városok felzárkózására azért is kevés az esély, mert a néhány százezer lakosú városokban legfeljebb 2-3 ezer négyzetméteres, maximum 5-6 millió eurót érő irodákat lehet építeni, amelyek túl kicsik ahhoz, hogy azokat a fejlesztőktől külföldi ingatlanbefektetők, például német ingatlanbefektetési-alapok vásárolják meg, ahogyan ez Budapesten, vagy más közép-európai nagyvárosokban történik. A külföldi alapok ugyanis húszmillió eurónál kisebb befektetésekkel alig foglalkoznak. Esetleg akkor, ha egy nagyobb ingatlanportfolió részeként kerül a birtokukba.

Egy debreceni vagy miskolci irodakomplexum esetleg egy magyar ingatlanbefektetési alapnak lehet célpont. Vidéken a nagy ingatlanberuházók tevékenysége egyedül a korszerű üzletközpontok felépítésére és külföldi alapoknak történő eladására korlátozódik. De az ingatlanfejlesztők vidéki üzletközpontokat is csak az utóbbi néhány évben tudnak eladni nagy külföldi ingatlan-befektetőknek. - Az első ilyen ügyletek közt tartják számon a szombathelyi Interspar-áruház 2002-es és debreceni bevásárlóközpont 2003-as eladását - jegyzete meg Tóth István, a CB Richard Ellis ingatlanközvetítő-cég elemzője. Az irodák, valamint az ipari-logisztikai központok építése továbbra is Budapestre és annak közvetlen környékére, koncentrálódik - tette hozzá.
Shaun Jenkinson, a DTZ Hungary Kft. ügyvezetőigazgató-helyettese azonban felhívja a figyelmet arra, hogy a budapesti irodapiac fél-egy évvel le van maradva a gyorsabban bővülő varsói mögött. A hazánknál négyszer nagyobb Lengyelországban a fővároson kívül néhány nagyobb városban, - Krakkóban, Katovicében és Lodz-ban - is jelentős ingatlanfejlesztések indultak meg az utóbbi időben. Szerinte azonban a jóval kisebb lélekszámú Miskolcnak vagy Debrecennek csak 5-10 év múlva lehet számottevő irodapiaca.

A DTZ elemzője, Peter Murphy szintén úgy látja, hogy Magyarország követni fogja a nemzetközi trendeket, egyebek között abban is, hogy a vidéki városok egy része nagy nemzetközi cégek szolgáltató és telefonos ügyfélszolgálati központjait fogja magához vonzani, ahogyan ez megtörtént a Csehországban is, ahol Prága mellet Brno-ban és Pilsen-ben is jelentős irodaberuházások valósulnak meg. Brnoban az utóbbi évben hat nagy alapterületű - irodaház épült, olyan bérlők számára, mint a Lufthansa légitársaság nemzetközi telefonos információs központja, a számítógépgyártó IBM szolgáltatóközpontja, az amerikai Honeywell kutató-fejlesztő központja és még két-három további multinacionális cég jelentős irodaterületet igénylő beruházása. Brno új irodaterülete ma már eléri a százezer négyzetmétert, amely idén további 45 ezer, 2007-ben pedig 65 ezer négyzetméterrel bővül. A négyzetméterenként 13 eurós brnoi irodaárak nem egészen 30 százalékkal maradnak el a prágaiaktól. Murphy szerint némi késéssel Magyarországon is hasonló fejlemények várhatóak.

Országos ingatlan ajánló: Lakás  Ház  Telek  Nyaraló  Garázs  Üzleti ingatlan  Luxus ingatlan
© 2005-2006. Goodestate Ingatlan Webfejlesztés