Kezdõlap Regisztráció Ingatlanhírek GY.I.K. Média ajánlat Impresszum Állásajánlat Oldaltérkép
 goodestate.eu Logo

Termékkereső:
 
 Hasznos Linkek
 Szolgáltatásaink
 Média Ajánlatunk

 

Előző hír Következő hír

Fordulat az irodapiacon I.

2006-06-07 16:15

Vidéken még nem spekulálnak a befektetők

Az ingatlanfejlesztők tavaly lázas építkezésbe kezdtek Budapesten, ezért a 2005 végén még keresletinek számító irodapiacon hamarosan túlkínálat alakulhat ki. Vidéken viszont nem szívesen építenek irodát saját kockázatukra a beruházók.
A budapesti irodapiacon fordulatnak lehettünk tanúi 2006 első negyedévében. A főváros irodapiacán ugyanis a tavalyi év végéig a kereslet meghaladta a kínálatot, az idei év elején azonban fordult a kocka. Hat nagy alapterületű irodaépület épült fel, így ma már a kínálat bősége jellemzi a budapesti piacot. Míg ugyanis tavaly a magyar fővárosban viszonylag kevés, - a 2004. évinél 16 százalékkal kevesebb - összesen 71 000 négyzetméternyi új irodát adtak át, addig idén már az első negyedévben 58 ezer négyzetméterrel bővült a kínálat - derül ki az öt nagy nemzetközi ingatlanközvetítő cég közös felméréséből.

Az irodapiac bővülése elsősorban hat nagy irodaépület átadásának köszönhető. A XI. kerületi IP West Irodaház és a III. kerületi Szépvölgyi Irodaparknak a Sanoma Kiadó számára létesült székháza, a XIII kerületben épült három iroda - a Center Point II., az Optima B és a Róbert Károly körúti Material Center lakberendezési üzletház iroda része -, valamint a kőbányai Éles Sarok Irodaház bővítette a kínálatot, amely az új fejlesztésekkel együtt a fővárosban ma már eléri az 1,6 millió négyzetmétert.

Tavaly az irodák iránti kereslet gyors ütemben nőtt, az összes bérbe adott terület nagysága három százalékkal haladta meg a 2004 évit, és újabb rekordot megdöntve elérte a 237 ezer négyzetmétert. A kínálat viszont alig tudott ezzel lépést tartani, a megelőző években, 2003-ban és 2004-ben ugyanis meglehetősen sok iroda, a kiadható terület 20 illetve 15 százaléka állt üresen, ezért az ingatlanfejlesztők visszafogták magukat, és nem kezdtek bele túl sok új projektbe.

A kiadatlan irodák aránya így a szűkös kínálat és a növekvő kereslet hatására csaknem 11 százalékra csökkent, a bérleti díjak pedig az erős kereslet miatt stabilan tartották magukat a négyzetméterenkénti 15-18 eurós szinten, a legjobb helyen fekvő legjobb minőségű irodákért pedig négyzetméterenként 20 eurót is elkérhettek a bérbeadók. A befektetők, - azok a főleg külföldi ingatlanbefektetési-alapok, amelyek a kész és bérbe adott irodaházakat megvásárolták, - sokkal több pénzt szeretnének befektetni a közép-európai régióban, mint amennyi biztos befektetésnek számító, új építésű korszerű irodaépület van a piacon, ezért 2005-ben már a 2004 évi hozamnál egy százalékkal alacsonyabb 6-6,5 százalékos hozammal is beérték.

A nagy kereslet és a kész épületek kihasználtsága ösztönzőleg hatott az ingatlanfejlesztőkre. - Tavaly év elején a fejlesztők még óvatosak voltak, mintegy 18 hónappal ezelőtt azonban változott a helyzet és a kereslet növekedését látva, azok, amelyek már kész projektekkel, építési területtel és engedéllyel rendelkeztek, elindították az építkezéseket - mondta Peter Murphy, a DTZ Zadelhoff Tie Leung ingatlantanácsadó cég magyarországi elemzője. Így az idén sok új kibérelhető irodaház zúdult egyszerre a piacra. A szakértők ennek ellenére ebben az évben még nem tartanak attól, hogy az irodabőség túlkínálatba csapna át, szerintük ugyanis az irodák iránti kereslet növekedése idén is folytatódik, így a bérleti díjak várhatóan változatlanok maradnak, míg a kiadatlan irodák aránya csak kismértékben növekszik majd.

Az idei első negyedévben 1,51 százalékkal, 13 százalékra növekedett a kiadatlan irodák aránya. Az idei évre várt 200 ezer négyzetméter új iroda átadása után azonban, 2007-ben további 300 ezer négyzetméter új iroda-területtel bővül a kínálat. Egyes szakértők, úgy látják, hogy a kereslet még ezzel is lépést tud tartani, míg mások - például a DTZ ingatlantanácsadó-cég márciusi tanulmánya - 2007-ben már komoly túlkínálatot lát a budapesti irodapiacon.

A statisztikákból kirajzolódó kép azonban kissé csalóka, hiszen például a nagy nemzetközi ingatlantanácsadó cégek felmérése azokat az irodaházakat is az új kiadható irodák közé sorolja, amelyek soha sem kerülnek piacra, mert már eleve egy megrendelő számára épültek, vagy felépítésük után egy befektető megvásárolta őket, így a jelenlegi szerződések lejártakor sem lesznek kiadóak. Az utóbbiak közé tartozik a II. kerületben felépült Light Corner irodaház, amelyet a CIB Bank vásárolt meg, vagy az Árpád híd pesti hídfőjénél magasodó Europe Towers, amelyet az Erste Bank vett meg saját használatra. Így az előrejelzések kissé túlbecsülik a piacon lévő irodák kínálatát, 2007-ben azonban egy újabb épületátadási hillám várható, ami feltehetően növelni fogja a kiadatlan irodák arányát - tette hozzá Ruff Zsuzsa, a Jones Lang LaSalle munkatársa.

A kereslet növekedésének egyik hajtóereje tavaly és az idei első félévben is a multinacionális cégek telefonos ügyfélszolgálatainak és szolgáltató központjainak Magyarországra települése volt, míg a piacnövekedésnek másik motorja az volt, hogy számos vállalat döntött úgy: itt az ideje, hogy korábbi szerényebb, bérházban, vagy az 1970-es 1980-as években épült irodájából korszerűbb, új építésű irodaházba költözzön.

Az új, drágább helyre költöző bérlők között az utóbbi másfél évben azonban nem csak az üzleti szféra volt jelen, hanem számos közintézmény is új irodaházban költözött. A Fővárosi Ítélőtábla és a Magyar Követeléskezelő Rt például a Buda központjában fekvő Margit Palace-ba költözött, a Vám és Pénzügyőrség Országos Parancsnoksága (VPOP) pedig közbeszerzési pályázatot írt ki ingatlanfejlesztőnknek. A győztes új irodaházat épít a VPOP számára. A kereslet növekedésének folytatódásával számoló ingatlanfejlesztők, azzal számoltak, hogy a közintézmények továbbra is egyre nagyobb számban keresnek majd korszerűbb irodát - jegyezte meg egy neve elhallgatását kérő ingatlanszakértő. Egyelőre nem tudató, hogy a kormány várható intézkedései, amelyek a közszférában létszámcsökkentést és takarékoskodást írnak elő, milyen hatással lesznek az ingatlanbérleti-piacra, de különösen a Váci út környékén, az úgynevezett “Váci úti folyosóban” építkezők - tette hozzá a szakember.

Országos ingatlan ajánló: Lakás  Ház  Telek  Nyaraló  Garázs  Üzleti ingatlan  Luxus ingatlan
© 2005-2006. Goodestate Ingatlan Webfejlesztés